О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах (МКД) много пишут и говорят. Одобренный на федеральном уровне в 2015 году, закон сразу же был принят «в штыки» гражданами нашей республики. Почему? Причины для этого есть. По сути, жителям МКД передали в собственность разваливающийся от бездеятельности домоуправлений жилой фонд. Да ещё предложили очень уж невнятную перспективу его ремонта из средств общего котла. Платежи сами по себе в денежном выражении небольшие, но на фоне стабильно растущей коммуналки они, естественно, вызвали раздражение. Последние новости из этой области тоже нерадостные: хозяев квартир, не заплативших добровольно, будут «напрягать» судебные приставы, и процесс уже запущен.
С другой стороны, закон есть закон, и никто его отменять не собирается. По одной причине. Альтернативы отремонтировать пришедший в негодность жилищный фонд страны — нет. Поэтому ничего не остаётся, как проявить гражданскую сознательность и платить. Но платить не в пустоту, а с пониманием дела: дома приводят в порядок, очередь вашего дома соблюдается, средства идут по назначению.
29 ноября Фонд капитального ремонта отметит 5-летний юбилей. Так совпало, что Зарина Батагова — пятый временно исполняющий обязанности генерального директора «Фонда капитального ремонта многоквартирных домов в РСО-Алания» за эти пять лет. Символично. Кадровую текучку, наверное, можно объяснить только одним: очень уж хлопотное место работы. Мужчины не выдержали и переложили все проблемы и ответственность на плечи хрупкой женщины.
Сегодня Зарина Батагова — гость нашей редакции. Но, прежде чем задать ей вопросы, назовём ключевые цифры, характеризующие ситуацию по выполнению программы капитального ремонта МКД. За истекший 3-летний период на территории Северной Осетии капитально отремонтировано 99 многоквартирных домов на общую сумму 256,85 млн рублей. В текущем году планируется капитально отремонтировать 96 домов, в том числе 166 лифтов в 64 домах. По состоянию на 1 августа 2018 года за капитальный ремонт собрано с начала года 36,2 млн рублей, что составляет 20% от начисленной суммы. Общая задолженность собственников помещений перед Региональным оператором по состоянию за первое полугодие 2018 года — 967,5 млн рублей. В рамках претензионно-исковой работы в отношении неплательщиков с июля текущего года подаётся 10 тысяч исковых заявлений в месяц.
Везде пять
— Зарина Казбековна, Вы пятый по счёту руководитель. Насколько я знаю, должность конкурсная. Участвуете в конкурсе?
— Да, на должность претендуют 6 кандидатов. В конкурсе участвую. Скажу только, что человеку извне это место, может, и кажется привлекательным, но на самом деле должность — очень непростая и ответственная. С начала года нашу организацию проверяли 56 раз, причём 2 раза — на федеральном уровне, 3 раза — на Северо-Кавказском. В поле зрения комиссии объёмы, финансы, сроки, торги — всё.
— И как? Кстати, Вас эта должность чем привлекает?
— Ни одного нарушения не выявлено. Что касается меня, то я закончила СК ГМИ по специальности «Менеджмент и управление на предприятиях городского хозяйства», и сразу после окончания вуза в 2001 году пришла работать в Комитет ЖКХ Северной Осетии, который потом стал министерством. В 2016 году была делегирована в Фонд капитального ремонта. Зарплата для руководящей должности небольшая, никаких «приработков» нет. Просто хочется наладить работу. Есть положительные изменения, что и является главным стимулом. Мы в два раза увеличили сбор, закрыли отставание по реализации программы на полтора года, перераспределили финансы и организовали деятельность Фонда так, что она стала приносить результаты. Со следующего года Фонд будет работать год в год.
— Давайте ещё раз напомним читателям, с какого года и сколько жители многоквартирных домов должны платить за капитальный ремонт. Тем более, что сейчас люди стали получать квитанции — предупреждения о задолженностях, где прописаны немалые суммы.
— Платим с 1 января 2015 года из расчёта 5 рублей за 1 квадратный метр. Тариф не меняется 4 года. Причём долг никуда не исчезает. Даже если вы продадите квартиру, то долг останется багажом и перейдёт к новым жильцам. Также и вы рискуете купить жилплощадь с долгом. На сегодня при оформлении квартиры это никак не отслеживается. Единственный выход — прийти к нам в офис и проверить наличие оплаты взносов за капитальный ремонт, если ваш партнёр по сделке купли-продажи не предоставил вам такую справку. Это первый аргумент, что платить надо. Но главный всё же тот, что результаты работы есть, и они видны. Особенно в Моздоке. В этом году в связи с юбилеем города туда направлены средства на капремонт в трёхкратном размере. Если в год на Моздок тратилось чуть более 20 млн рублей при собираемости 19,5 млн рублей, то в 2018 — 62 млн рублей.
Моздок в отличниках
— Цифры в Моздоке впечатляют. Практически самоокупаемость. Может, разумнее будет в Моздоке создать свой Фонд капитального ремонта, чтобы его средства не размывались в общем котле?
— Нельзя. В Жилищном кодексе РФ прописано, что субъект имеет право создать только один Фонд. С другой стороны, экономически необоснованно. Да, собираемость более 70%, но эти проценты в денежном выражении по отношению ко всей республике незначительны. 19 млн рублей в год при 100% собираемости. А годовое начисление по Северной Осетии — 323 млн рублей. Кроме того, если создать в Моздоке отдельный Фонд, то на его содержание нужно затратить 5 млн рублей. Напомню, что наша структура полностью находится на республиканском бюджете. Деньги собственников идут исключительно на ремонтные работы.
— Годовое начисление — 323 млн рублей. А по факту?
— Сегодня мы вышли на цифру 32,6%. В месяц собираем порядка 9–10 млн рублей. В год несколько больше — 100 млн.
— В чём заключается феномен Моздока? Почему там жильцы платят хорошо, а во Владикавказе слабо.
— Менталитет русскоязычного населения. Оно исполнительное и законопослушное. В то же время люди закон хорошо знают и отстаивают свои права. Когда строители работают в других районах республики, жильцы даже не интересуются, кто выполняет работу. В Моздоке, не дай Бог, рабочий в четыре часа ушёл с объекта. Уже нам звонят. Второй фактор — работа администрации с населением. Приведу в пример Алагирский район. Как только администрация начала активно работать с населением, платежи увеличились в три раза. Это отразилось и на объёме работ.
— Как дела обстоят во Владикавказе?
— Тоже есть положительные изменения: с 11% Владикавказ вышел на 32% по платежам. В этом году реализуется масштабный проект ускоренной замены лифтов и лифтового оборудования. Люди очень довольны.
— О замене лифтов обязательно поговорим, но вот что непонятно. По сути, если квартира насчитывает 50 квадратов, то ежемесячный платёж составляет примерно 250–300 рублей. Это чашка кофе или пачка сигарет. Почему же этот взнос встретил такое общественное сопротивление?
— Считаю, что, прежде всего, благодаря противоречивой информации. Говорилось, что это общественная организация, взносы благотворительные. Что на деньги жильцов существует и сам Фонд. Надо понимать, что Фонд — это организационно-правовая форма управления. Его учредитель — правительство субъекта. Один из аргументов «против» — общий котёл и очень отдалённая перспектива получения услуг. — Риски есть.
— Тем более, что на наших глазах «лопнул» не один фонд. Даже, казалось бы, в незыблемом Сбербанке России копившиеся годами средства вдруг превратились в ничто. У людей есть основания не верить.
— Согласна. И здесь законодатели дают возможность каждому дому открыть свой спецсчёт. Кстати, в окончательном варианте так и должно быть. Общий котёл — переходный период. К сведению, Фонд должен обязательно потратить собранные за год средства. Подушка безопасности — не более 10%. Так, что собираем, на то и работаем. На деньги собственников и муниципальных бюджетов в размере 10%.
Лифт без опасности
— В этом году ремонту подлежат 96 домов. Во Владикавказе сколько?
— 64 дома, где есть лифты, всего 166 лифтов, и 6 домов — по другим видам работ. Лифтовый парк в Северной Осетии порядка 900 единиц. Срок эксплуатации — 25 лет. Сегодня мы меняем лифты, которым около 40 лет. В Моздоке план был 7 МКД, но в связи с юбилеем — это 21 МКД с опережением графика.
— Также вызывает непонимание людей то, что дом ремонтируют не в комплексе.
— Только из-за низких сборов. Но закон разрешает ремонтировать что-то одно. К примеру, во Владикавказе остро стоит вопрос по 240 крышам ещё после града. А мы будем говорить о фасаде. Не логично. Стараемся устранить, прежде всего, самые болевые точки.
— Вернёмся к лифтам.
— Новое современное лифтовое оборудование стоит 2 млн 93 тысячи рублей. Оно отвечает всем требованиям технического регламента. 43 лифта в данный момент уже в работе. В течение нескольких дней открываем ещё 27 лифтов. Новые лифты — это безопасность жильцов. На собраниях мы разъясняем ситуацию, призываем платить, ведь результаты работы очевидны. По проекту 70% — средства капремонта, 30% — средства муниципального бюджета. Оборудование закуплено почти на 300 млн рублей. Но мы ни рубля не потратим, пока лифты не будут установлены и не будут эксплуатироваться в течение месяца. Таковы условия контракта. Потом начнём ежемесячно погашать беспроцентную рассрочку на 3 года генподрядчику — Щербинскому лифтостроительному заводу.
— Насколько знаю, есть ещё один фактор в пробуксовке программы — очерёдность домов. Известно, что она разработана в Новосибирске. Кто и как регулирует очередь?
— Программа формировалась в авральном режиме, это да. На данных, предоставленных муниципалитетами. Почему в Новосибирске? Есть только два контрагента, обслуживающих данную программу в России — Казани и Новосибирске Годовое обслуживание программы — полтора миллиона рублей. Списки составлялись на основании трёх основных критериев, утверждённых республиканским правительством: год ввода объекта в эксплуатацию, его техсостояние и уровень сборов. Программа присваивает определённые баллы и выстраивает очерёдность. Если у жильцов есть желание ускорить срок капремонта, покажите это своими сборами. Программа отреагирует.
Дальше. В этом году в ЖК РФ внесены поправки на случай чрезвычайных ситуаций. К примеру, град, выход из строя систем газоснабжения, негодность лифтового оборудования. Здесь допускается корректировка очерёдности без оглядки на уровень сборов. Объекты необходимо передвинуть на более ранние сроки, ведь речь идёт о безопасности человека.
Доверяй, но проверяй
— Взнос составляет 5 рублей за квадратный метр. Не мало? Подрядчики соглашаются на такие условия?
— 5 рублей не влияют на сумму сметы. Они влияют на предполагаемый объём выполненных работ. Но правительство пока не принимает решения об увеличении. Нам бы эти средства собрать. Есть другая сумма — предельная стоимость квадратного метра капитального ремонта. Это 3800 рублей на квадратный метр. С учётом этой цифры и составляется смета. Средняя кровля обходится в 3–3,5 млн рублей. К сожалению, даже проведённые работы в домах не являются гарантом роста платежей. В Беслане было отремонтировано 11 МКД. Люди обещали и до сих пор не платят.
— Чёрный список подрядчиков существует?
— Да. Если подрядчики нарушают сроки контрактов, используют некачественные материалы либо некачественно исполняют работу, не устраняют нанесённый ущерб, то мы с ними больше не сотрудничаем. У нас есть собственная служба контроля, которая днюет и ночует на объекте, находящемся в ремонте. Недобросовестных подрядчиков мы представляли республиканскому ФАС, и она принимала решения об их дальнейшей деятельности. По моей инициативе в чёрный список попали 2 организации. На сегодня в реестре 27 подрядчиков, сейчас на объектах трудятся 8 организаций.
Все ли платят?
— Очень важный вопрос, Зарина Казбековна. Кто может рассчитывать на льготы?
— От уплаты взносов за капремонт не освобождён никто. Поясню по новостройкам. Данная норма по освобождению на пять лет вступила в республике с 1 января 2016 года, а программа по капремонту действует с 2014 года. Если вашу новостройку администрация успела внести в программу до 2016 года, то вы под данную норму уже не попадаете. Закон обратной силы не имеет. На пять лет освобождены от платежей новостройки, которые зарегистрированы после января 2016 года.
По льготам. Граждане пенсионного возраста, одиноко проживающие (в квартире прописан только пенсионер), имеют право на компенсацию в 50% от норматива жилплощади, если им от 70 до 80 лет, и 100% — компенсацию, если им от 80 лет. Очень важно услышать от норматива жилплощади, а это 33 кв. метра на одного человека, на двоих — 42 кв. метра, на троих — по 18 кв. метров на каждого. Если у вас квартира площадью 60 кв. метров, то после 100% оплаты за 60 квадратов, на 33 квадрата возвращается льгота по линии Минсоцтруда. Пенсионеру необходимо взять правоустанавливающие документы на квартиру и справку из домоуправления, подтверждающую, что он проживает один, прийти в территориальный орган Минсоцтруда и написать заявление с просьбой о предоставлении компенсации. С момента обращения, независимо от оплаты, компенсация будет поступать на ваш счёт. 100% льготу имеют инвалиды 1-й и 2-й группы и дети-инвалиды, если они являются собственниками жилплощади. Опять же — по указанному нормативу.
Чтоб не постучали
— Не менее важный вопрос. С июля этого года Фонд ведёт активную претензионно-исковую деятельность. Понимаю, что не от хорошей жизни. Жильцы стали достаточно регулярно получать квитанции о сумме задолженности. У многих она уже подходит к 10 тысячам рублей, что немало, исходя из наших зарплат. Как быть? Ждать судебного пристава?
— Нет. Надо обратиться к нам в офис, который находится в здании бывшей Турбазы, и изъявить желание в добровольном порядке уплачивать за капремонт. Мы понимаем, что суммы набежали немалые и предлагаем заключить договор о реструктуризации долга. Если вам удобно погашать по 500 рублей в месяц, пожалуйста. Рассматриваются и другие суммы. Оплачивать взносы можно в почтовых отделениях и отделениях Сбербанка России, но там существует комиссия. Без комиссии можно уплатить в ВИРЦе. Таких окошек по республике 17. Фонд оплачивает ВИРЦу услуги, поэтому взимать с граждан ничего не имеют права.
Есть ещё оператор «Телеком плюс», бывшие 238 терминалов Диг-банка и окна в помещении ВИРЦ. В принципе, для этого и договор не нужен. Но в ваших интересах сообщить об уплате в офис, чтобы избежать неприятностей и дополнительных расходов. Ежедневно наши юристы подают заявления в суд на 300 человек. 88 тысяч абонентов до конца года попадут в суды.
Необходимо понимать, что по федеральному закону Фонд обязан на неплатежи ещё и пеню накручивать за каждый просроченный день, чего мы не делаем, и за это меня регулярно штрафует прокуратура.
— И заключительный вопрос в ходе нашей, надеюсь, информативной беседы. Спецсчёт. Что это такое и как на него перейти?
— Буквально вчера Госжилнадзор передал 6 домов со спецсчетов обратно в регоператор. С какой целью уходят на спецсчета? В том числе и в надежде на то, чтобы не платить и исчезнуть из поля зрения. Но за реестром спецсчетов в республике следит Госжилнадзор. Если задолженность 50% и более, то он ставит собственников дома в известность, что в случае непогашения долгов в 5-месячный срок, будет запущена процедура перехода со спецсчета в общий котёл по причине слабой квалификации собственника. Дом не в состоянии управлять самостоятельно. Есть и положительные примеры. Существует 38 спецсчетов по республике. Такую форму выгодно выбирать новостройкам. Если дом старый, то отремонтировать дом вы сможете только в том случае, если будете собирать очень большие взносы. Важно: держателем спецсчета может быть только юрлицо, а не совет дома.
— Спасибо за подробные ответы.
В общем, платить придётся. Вернее, это неизбежно, это закон. Платят все: физические, юридические лица (аптеки, салоны и т.д., расположенные на первых этажах МКД)), и государство в случае с муниципальной собственностью. Сотрудники Фонда тоже платят, причём в форме регулярного удержания с месячного заработка, это как пример. Не надо путать плату за капремонт с платой за техобслуживание, что тоже бывает.
Какой выход? Активно включиться в программу и болеть за результат. За добротные крыши, за тёплые сухие подвалы, за красивые фасады, за надёжные лифты, в общем, за собственный комфорт и за эстетику наших улиц.
Тамара БУНТУРИ