Основная цель поправок в федеральный закон — избавиться от такого явления, как обманутые дольщики, которое охватило всю Россию. Хотя здесь есть, над чем порассуждать. Лицо, желающее приобрести новую жилплощадь на уровне котлована, что до недавнего времени было выгоднее, чем на последнем этапе строительства, безусловно, рискует. И сознательно идёт на риск ради экономических преференций, не спрашивая об этом государство, ведь застройка — частная. Когда же что-то идёт не так, то виновато государство и иже с ними. Оно как бы должно выступать негласным гарантом безопасности всего, что происходит на его территории.
С другой стороны, а что же людям делать: выбора-то нет давно, государство уже много лет практически ничего не строит, значит, как быть? Правильно, идти к частнику. Получается, что косвенно государство несёт ответственность за все эти недострои, пусть не юридически, но морально уж точно. Да и люди, вложившие средства в строительство и не получившие ничего, даже голые стены, идут к власти, а куда ещё?
Вот поэтому Государственная Дума Российской Федерации и приняла во втором чтении поправки в 214–ФЗ, которые вступят в силу уже с 1 июля. Теперь строительные компании будут вынуждены либо работать на свои собственные средства, либо оформить проектное финансирование в банке под эскроу-счета. Понятно, что переходный период имеет свою долю неопределённости. Какие строительные компании получат банковское сопровождение? Как долго будет происходить оформление? Что будет с теми девелоперами, которые не найдут себя в новой схеме? Не сократится ли рынок жилья? И, самое главное для обывателя — насколько вырастут цены на квадратный метр?
В прессе уже достаточно много материалов, где об этом пишут. Пока высказывается больше предположений, чем реальных фактов, но, всё же, есть на что обратить внимание. Промониторив некоторые российские печатные издания, обобщу следующие моменты. К примеру, в Ленинградской области застройщики региона отметили, что на оформление проектного финансирования в среднем уходит полгода. Заместитель гендиректора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин сообщил «Коммерсанту», что компании на это понадобилось 4 месяца плюс предварительная подготовка и расширение штата сотрудников. Большой подводный камень, который может всплыть — некорректное ведение управленческого учёта, ведь банк потребует полный отчёт о хозяйственной деятельности за несколько лет. И что будет с теми застройщиками, кому банк откажет в переходе на новый механизм строительства? Они рассчитывали только на собственные средства? Хотя нередко бывает так, что предыдущий объект достраивается за счёт привлечения средств на планируемый. Не увеличится ли тем самым армия обманутых дольщиков, или это уже произошло по умолчанию раньше?
Гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный пояснил изданию «Ъ-Прикамье», что с переходом на эскроу-счета есть проблема, решение которой пока не найдено на федеральном уровне. Ссылаясь на данные федерального Минстроя, он сообщил, что существует 7–10 млн кв. м строящегося жилья в России, которое не получило проектное финансирование, но и по договорам долевого участия уже не может быть продано. «Возникает вопрос, а без нового закона эти застройщики смогли бы достроить? Или потенциально это были бы обманутые дольщики? Отказ банка — это либо застройщик с неблагонадёжной репутацией, либо не сходится финансовая модель. То, что потенциально обманутые дольщики могут появиться — вот эти 7–10 млн кв м — они были уже два-три года назад, имеется лишь небольшая оттяжка результата».
Если взять Северо-Кавказский регион, то пресса сообщает, что в Ставрополе уже совершены сделки покупки квартиры в рамках системы финансирования строительства с использованием счетов-эскроу. Пока это первые ласточки, но правительство страны планирует, что к концу 2020 года более 90% сделок на рынке строительства будет совершаться согласно трёхсторонним соглашениям: покупатель (депонент), банк, застройщик.
А что у нас? Министр строительства и архитектуры РСО-А Таймураз Касаев пояснил, что в республике на правах долевого строительства в данное время возводится 39 объектов. 36 объектов подпадают под так называемое Постановление–3010 и будут достраиваться по старому законодательству. Постановление было принято на федеральном уровне в апреле текущего года и, по всей вероятности, должно смягчить «кочки и ухабы» переходного периода. Для того, чтобы застройщик после 1 июля мог работать по прежней схеме напрямую с деньгами дольщиков, у него должно быть более 10% квартир продано по договорам долевого участия и готовность дома должна составлять 30% и выше. Предположу, что сейчас участники рынка усилили продажи, а, возможно, и подготовили специальные предложения. Относительно трёх оставшихся объектов министр высказал мнение, что они заморозили строительство и заняли выжидательную позицию.
Но, как резину не тяни… «На сегодняшний момент никто из застройщиков не обращался за проектным финансированием, — отметил Касаев на вопрос корреспондента «ТВ» в формате проекта «Открытое правительство». — Никто не может точно сказать, как будет дальше. Всего у нас 30 строительных компаний. Пока они работают по Постановлению–3010. Дальше, как они говорят, будем смотреть».
Прогнозы — дело неблагодарное, но цена квадратного метра новостроек точно пойдёт в рост. Министр предположил: от 6% до 10%. Такого же мнения придерживаются и российские эксперты. Почему это неизбежно? Как удалось узнать, максимальная процентная ставка банка 12%. Это самым неблагонадёжным. Если фирма имеет серьёзную капитализацию и репутацию, то ставка может упасть и до 2%.
Был задан вопрос и по вторичке. По логике, цены на неё тоже должны вырасти. В министерстве строительства считают, что не факт. Если взять республику, то стоимость вторичного жилья в последнее время сильно «просела». И тут возникает идея, до гениальности простая: пользуется спросом эконом-жилье, но новое. Вот такое и надо строить, а не элитные площади, хотя тут тоже есть свой покупатель, а хозяин средств считает такой вклад в недвижимость самым надёжным, даже если квартиры реализуются туго. Что ж, имеет право.
Самое время вспомнить о новом игроке на рынке строительства жилья — банковском секторе. Раньше банк интересовал лишь в части получения ипотеки. Сегодня без него не обойтись никому. Управляющий отделением Национального банка Республики РСО-А Ирина Дзиова ещё раз подтверждает, что было сказано выше. «Прежде всего, использование схемы проектного финансирования сводит к минимуму риски дольщиков. До сих пор денежные средства тех, кто вкладывал их в долевое строительство, получал напрямую застройщик. Он же принимал решение, как именно их распределять. Зачастую за счёт средств вновь привлечённых дольщиков достраивались уже начатые объекты. То есть участник долевого строительства оплачивал возведение чужого дома.
При использовании эскроу-счёта гражданин выбирает строительную компанию, вносит денежные средства на банковский счёт, где они хранятся до завершения строительства. Застройщик получает деньги дольщика на свой счёт только тогда, когда сдаёт построенный дом в эксплуатацию и передаёт жилплощадь покупателю. Строить он должен на собственные средства или за счёт привлечённых кредитов. Строительная организация готовит и предоставляет в банк пакет документов, его проверяют на соответствие требованиям, и кредитная организация принимает решение: сотрудничать с застройщиком или нет». И добавляет информацию, просто жизненно необходимую для депонента: «Важной законодательной новацией является в случае отзыва лицензии у банка распространение страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещённые гражданами на счетах эскроу, предназначенных для расчётов по договорам участия в долевом строительстве, в сумме до 10 млн руб.».
На вопрос «Готова ли банковская система к 1 июля» был получен следующий ответ: «К переходу на проектное финансирование строительных компаний банковская система готова. Банк России совместно с правительством со своей стороны провёл подготовительную работу: создана законодательная база, определены требования как к застройщикам, так и к банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками.
С перечнем кредитных организаций, уполномоченных работать с застройщиками, можно ознакомиться на сайте Банка России в разделе «Финансирование долевого строительства». Но уже сейчас можно с уверенностью сказать, что запас капитала банков позволяет им заместить средства дольщиков.
Есть определённые сроки рассмотрения заявок, поэтому застройщики, которым необходимы кредитные средства для продолжения работ, должны заранее озаботиться подготовкой документов для представления в кредитные организации и получения одобрения на сотрудничество. Структурные подразделения банков, готовых работать с застройщиками, есть во всех регионах страны».
Сейчас на сайте ЦБ указан перечень нескольких десятков кредитных организаций.
Подводя итог, констатируем: гарантии требуют средств. Сегодня в Северной Осетии почти 4 сотни обманутых дольщиков и пугающие бетонные коробки с глазницами пустых окон. А сколько их по стране? Закон призван упорядочить рынок и защитить своих граждан. Призвать всех застройщиков к совести, наверное, невозможно, да есть и объективные обстоятельства. Несостоятельные компании не пройдут схему отбора и уйдут из отрасли. Банк намерен встать на стражу денежных средств граждан. За свой процент, как любая коммерческая организация. Остаётся надеяться, что переходный период не затянется, поправки пойдут на пользу, а цена квадратного метра останется адекватной и не взлетит на необозримые высоты.
.